我是抛砖引玉，因为对房地产我本身没有研究。今天下午有很多的专家。作为经济学者，我们主要是看看中国未来经济发展的趋势，和对房地产业的需求。今天先谈两个方面的问题。
第一、就是要强调未来中国的主要的经济发展的趋势，就是城市化。
第二、就是看看住房建设和房地产的产业的发展趋势。
首先从城市化的角度谈谈，中国高速发展将近30年，可以说中国正处在一个经济起飞的阶段，世界上任何一个发达国家都经历过这样一个起飞阶段，这个起飞阶段的重要标志有两个：一个是工业化，一个是城市化。
起飞完成之后，最终是成为发达国家。也就是说从发展中国家到发达国家，从传统经济到现代经济一定要经过两个阶段，包括工业化和城市化。
30年下来，可以这么说，我们的城市化、工业化走了大概一半以上的路了。比较初步的估计一下，我们在工业化的方面已经走将近了2/3，但是我们的城市化还是有一点滞后，未来的30年、甚至40年，我们最重要的是要加快的是城市化的速度。首先城市化是社会经济发展的必然道路。基本原因就是根据恩格尔法则，人类的消费随着经济的发展在农产品方面的消费占整个消费中比重是越来越低的。改革开放前我们农产品的收入占到我们总收入的70—80%，最后要站到10%以下，其他方面的产业会越来越多。不仅在农业方面，在制造业方面也会比重逐渐下降，随着生活水平的提高和制造业的发展，制造业的比重也会下降。在发达国家中，服务业所占的比重最大，服务业的发展是伴随着人口的聚集，这是非常重要的。人口如果非常分散，这个服务业是发展不起来的。所以说城市化本身是属于农业比重下降，服务业发展的必然结果。
历史上我们也可以看到，无论是英国当年的工业革命，还是日本的明治维新，他们的人口增长都非常迅速。我们在日本50年代的时候有50%的人居住在农村，在2005年的时候，日本的农村人口只占到全国的3%，韩国不到7%，台湾的不到6%。而目前中国的城市化还是比较滞后。到2006年底的时候我们仍然是有56%的人居住在农村。我们和台湾比，在50年的时候是56%，2006年的时候是占6%。也就是说在50年中，有50%的农民变成了城市人口。如果我们做一个不是很准确的比较的话，我们大概也需要把其中的50%的农民逐渐要转移到城市中。台湾大概花了50年，我们现在的速度要比他们快，我粗略地假设，在40年之内还要把50%的农民转移到城市，这样讲城市化的进程应该是非常迅速和重要的。
目前我们和国际城市比我们也有很大的差距，中国2001年的社会结构包括产业结构，我们2001年的时候大概有50%的人从事农业，23%从事工业，还有从事服务业的。这个结构相当于英国200年前的情况，跟美国比相差130年，和韩国比也仍然有相差30年的差距。这些差距意味着什么？意味着中国要想成为发达国家，城市化是我们下一步比较加快的重要的战略部署。再看一下中国目前的住房建设情况，从计划经济来看，假定我们未来10年住房建设的需求是什么样的。如果根据社科院的估计，到2020年，我们的人口会达到14.5亿。现在我们看一下住房的需求，这是一个非常粗略的，但是可以给大家一个概念。如果按照现在的比例，我们大概有46%是属于城镇人口。我们又假设，中国有50%的农民会在40年中成为城市居民，那么意味着每年需要有1800万的人口城市化，还有7亿农民在40年中要转移，平均每年转移1800万左右。根据这样的假设，我们的住房需求是多少？首先目前我们人均住房面积是28平方米，根据我们国家的目标，到2020年我们的人均住房要达到35平方米，城市中为了改善居住状况的面积就会达到47亿平方米。
我们再看看还有很多的新移民。每年1800万的新移民进入城镇，10年假定是一亿八千万的农民进入城镇，我们也有两个假设，一个是和现在的城镇居民一样是35平方米，这些新移民就需要63亿平方米，假定到2020年这些新移民的住房是人均20平方米，这个标准不是很高，即使是这个标准，也需要人均36平方米的建筑面积。比较粗略地分析一下，未来10年中，中国的城镇住房建设大概最少需要80亿，高一点是100亿平方米。这是一个什么概念呢？我们再看看现在的情况，（PPT）现在房地产投资总额所占的比重是越来越大。另外我们看一下住房面积，我们现在平均每年竣工的建筑面积也就是5亿平方米，按照我们前面的估计，未来10年，我们需要80亿，每年就需要有8亿，现在每年也就是5亿—6亿左右的建筑面积，换句话说，我们城市住房的需求看，中国房地产是属于方兴未艾的状况。鉴于现在的形势，我们的中国的城市化是不可避免的。在这样的情况下，在未来10年中，住房建设的总需求是超过我们现在所需要的。
可能大家也关心我们现在的住房是不是有很多的泡沫。这个数据发现，住房的空置率是在下降的。从另一方面也反映了我们实际的需求还是存在的。当然我是一个非常粗略的，很不精确的。但是有一点是肯定的，就是城市化。住房的需求越来越大也是肯定的。而土地的面积是有限的，我在开始的时候也讲过，房地产在任何一个国家，即使已经完成了城市化的国家也是一个主流的产业。美国房地产也是占总经济的6%左右。房地产对政府、对居民都非常重要，是政府税收的重要来源，在美国的县政府的房地产的税收占到整个政府的税收的80%。对老百姓说房地产又是一个非常重要的需求，我们的需求最早是吃、穿和温饱。但是到了最后的阶段，非常注重追求生活质量，无论在任何国家，舒适的住房是生活质量的非常重要的组成部分。像美国这样的国家，每年老百姓要把收入的40%用于住房消费。所以说住房产业对中国来讲应该是越来越重要的。
当然我们也面临了很多的挑战。我希望我们每年的年会，不光谈房地产的发展，也要谈中国的现实情况。一方面我们可能需要很多的住房，尤其对中国人来讲，有一个安居乐业的理念，对住房不仅是要居住，还要拥有，这一点和西方人不一样。一方面需要拥有房，另一方面由于土地有限，住房的建设成本越来越高。包括需求和供给之间的矛盾使得住房的成本和价格是一个不断攀升的趋势。怎么样解决满足老百姓的生活需要和解决支付的问题是我们未来需要挑战的问题。另一个挑战是房地产的发展和质量的提高也是需要我们不断考虑的矛盾。一方面，我刚才讲到我们有巨额的住房需求，但是另一方面，我们对房子的质量，包括建筑质量、环保、节能、环境等等。这些又是一个非常需要兼顾的方面，怎么样能够使得中国房地产业也有一个很大的整合，而不是像现在有地方保护主义，浪费资源，因为房地产业不像其他的产品，不好了以后可以马上淘汰，一旦建设起来，今后如果想重新更换，那么成本会非常高。国外的房地产企业也非常大，有全国性的规模经济，有一些非常成熟的开发商进行开发。而我们现在的房地产开发是非常分散的，非常小的，甚至很多地方在建设当中并没有很好地从长远的角度考虑。
最后我想总结一下我的发言，从经济发展的趋势看，房地产业的前景毫无疑问房地产的发展对中国讲是非常重要，而且前景是非常光明的。另一方面，我们也面临了很多的挑战，包括建设方面，也包括社会方面的，也包括金融方面的挑战。希望在今天的年会上我们有更多的专家有更多的真知灼见。下面的时间留给我们房地产业的专家来具体谈一下中国房地产业的发展。谢谢大家！
