“2015年将是碧桂园的战略变革之年”，在8月19日下午举行的碧桂园中期业绩发布会上，碧桂园总裁莫斌显得兴致勃勃。

  根据碧桂园控股最新发布的2015年中期业绩报告显示，公司在上半年实现营业收入为473.3亿元（人民币，下同），同比增长约23.5%，实现核心净利润约为48.8亿元，两项指标在内房股中均位居前列。

  然而，在靓丽的业绩单背后，更引人关注的是碧桂园在战略调整上出现的巨大变革。自年初引入中国平安作为战略投资者后，碧桂园不仅大举进入一线城市，进一步完善地产业务的市场布局。继年初提出将酒店业务分拆上市，物业服务与教育业务两大板块也在筹划在A股分拆上市。

  在房地产服务市盈率显著高过开发业务的大背景下，可以预见的是，如果分拆上市成行，将成为碧桂园市值提升的最有力催化剂。

  一线市场将带来更高毛利

  尽管上半年房地产市场复苏势头明显，但由于三四线城市受累于库存压力，市场普遍低迷，对碧桂园的销售表现带来一定程度的负面影响。

  数据显示，今年上半年碧桂园实现合同销售金额约544.7亿元，按照年初制定的1350亿元销售目标计算，目标完成率约为40%，低于公司在前两年的同期完成率。

  面对不利的市场局面，被誉为三四线城市之王的碧桂园，今年以来最大的变化，莫过于大举进入一线城市。公司不仅连续在上海、广州、深圳成功拿地，7月份更成立一线城市事业部。

  “三四线城市依然是碧桂园的主战场，但作为一家千亿级别的房企，缺少在一二线城市的布局是不完美的”，碧桂园联席总裁朱荣斌向《每日经济新闻》记者表示，随着公司财务状况更加稳健，人才储备也更为充足，因此决定在巩固三四线城市优势的同时，发力一二线经济发达城市，实现市场布局的平衡。

  据悉，在碧桂园今年上半年的合约销售中，一二线城市销售比例为50%，轻微超过三四线城市48%的比例。按照朱荣斌的设想，一二线城市的销售比例还将进一步提高。

  中报显示，尽管上半年碧桂园实现核心净利润48.8亿元，同比增幅仅为3.6%。由于三四线城市陷入艰难的价格战，这对于碧桂园的利润水平造成较大压力。

  “我们预计2015年全年确认收入土地增值税拨备前的毛利率约为22%~24%，相比2014年有所收窄，主要是因为今年交付的产品大部分在2014年签约的销售金额转为确认收入”，莫斌表示，随着今年市场环境逐步好转，预计毛利率将逐步企稳或小幅回升。

  克而瑞研究中心分析师朱一鸣预计，随着三四线城市市场正在好转，以及碧桂园在利润率更高的一二线城市抢占更高的市场份额，对公司的销售增速与毛利率回升将带来正面作用。

  物业服务具竞争优势

  与万达、恒大等龙头房企相比，同处千亿阵营的碧桂园在转型的步伐上一度显得相对缓慢。但进入2015年，碧桂园加速转型，物业服务与教育业务成为公司实现相关多元化扩张的主攻方向，并筹划在A股分拆上市。

  中报显示，截至今年上半年，碧桂园物业管理业务实现收入9.05亿元，同比大增86.1%。《每日经济新闻》记者注意到，公司的物业管理面积为7701万平方米，较去年年末增加552平方米，但物业服务签约面积高达1.22亿平方米，随着剩余面积的社区陆续交付，将推动碧桂园物业管理收入实现更快增长。

  继万科物业高调宣称对外输出“睿服务”之后，记者了解到，碧桂园物业服务有限公司在今年成立了市场拓展部，负责碧桂园物业的项目外接工作。吴建斌透露，碧桂园物业的外接管理面积接近4000万平方米，社区O2O以及社区金融平台也基本搭建完毕。接下来，公司会将物业服务板块进行包装，并筹划分拆上市，目前券商、投行、会计师事务所已经陆续到位。

  教育业务则是碧桂园力挺的另一拳头板块。据悉，碧桂园学校已成功运营20年，是我国民办教育的龙头，碧桂园教育集团曾创立中国乃至东南亚第一所用中文进行主题探究教学的PYP学校，创办内地第一所由国人创办、招收中国学生为主的IB学校，目前拥有34所在办学校及3所慈善学校，21087名在校学生，每年有将近半数的高中毕业生被排名前50的院校录取。在教育板块与地产板块的积极互动下，有望成为碧桂园新的利润增长点。

  “国内好学校的教育学位是很难的，我们有这样的品牌和规模，只要市场允许，我们会全力推进教育产业的上市”，吴建斌表示，尽管A股目前暂停了IPO，但只要股市稳定下来，预计到明年上半年新股发行将重新启动，物业服务与教育业务的分拆上市将首选在A股，以求实现价值最大化。