【老潘说】过去谈“房价降50%”，这个话题简直是胡扯！但可喜的是对这个问题行业近2、3年的态度开始发生改变。老潘记得，就在2013年，雷军曾问郁亮房价能否降低50%，郁亮先是一愣，仔细思考后，他的回答是“这个可能性不是完全没有”，显然郁亮留了余地。但更多地产从业者对房价下降50%，甚至是30%都认为是天方夜谭。一种典型的逻辑是，白银时代房地产净利润率都不到10%的前提下，房价下降50%又或者是30%，这就要亏着卖房，这显然不可能。
文\地产总裁内参 潘勇堂
一、成本控制让房价“量变”，改变游戏规则让房价“质变”
自郁亮被问之后，在随后的2014年到如今2015年，房价降30%的可能性最近被提上行业讨论课题，老潘看到，伴随房地产众筹模式的全国开花和愈演愈烈，不少众筹创新者开始提出房价降30%、甚至50%的口号，更重要的是一些地产论坛和大佬也纷纷讨论房价降30%的可能性了。显而易见的是，一种新的模式开始重新颠覆房地产的玩法，也顺理成章带来“房价跳水”的另一种可能。
老潘对这个改变唯一的解释是，过去房地产降成本，都是战术性的强化运营，削减成本，比如低成本拿地，实现战略采购、做好成本控制。而今天颠覆传统地产开发运营的众筹模式，是一种战略性的成本变革，这种“成本革命”，“房价革命”会带来房价下降20%甚至30%，这在不同的具体项目上，会成为一种可能。
事实上，今天白银时代和买方时代，整个行业的痛点开始聚焦于“找钱”和“找客户”，而今天的众筹模式，正好有力的“击中”了白银时代房企2个痛点。老潘提醒的是，以前众筹、合作建房总有新闻，但都零星不成气候，但为何最近1、2年间万达，万科，碧桂园，方兴，当代、众安以及一大批类似平安好房、众筹网专业众筹机构迅速崛起，这说明，众筹模式切合了这个时代。
而众筹模式就是白银时代房企游戏规则重构，房企创新裂变的台风口之一，而与之伴生的房价下降20%，甚至30%也将成为可能。
二、众筹模式改变游戏规则，进而改变房价
白银时代，房地产固然需要微创新，但更需要游戏规则的改变，而众筹模式就是改变和重构地产游戏规则的其中一种，而游戏规则一旦改变，以前房价的计算公式将重新估算。按照冯仑的说法，由于节省了10%的融资成本以及3%~5%的营销费用，再加上其他一些费用的节省，房子最终的实际优惠幅度能达到20%~30%。当然，整个中国的房价不会因为众筹而下降，只是参与众筹的项目投资者才能获得此房价折扣优惠。
我们更多的看到是，传统地产开发模式就是“拿地、建房、蓄客和销售”，这种模式的难点就在于“融资”和“销售”，而众筹正好“针对性”下药，除去营销噱头型的伪众筹，真正的众筹往往会实现了C2B的开发运营新模式，省掉了银行、省掉了卖房子的代理商和大量营销投入，最终实现三零“成本削减“效果，即零库存、零资金成本、零营销费用。对于开发商而言，可以提前锁定消费客群，并且轻资产运营，通过互联网众筹平台一开始就把钱和客户海量聚焦；对于购房者而言，能够让他们拿到比市场上更实惠的房价，满足他们更个性化的购房需求。可以说，众筹改变了房地产开发和运营模式，甚至改变了房地产开发的生态，而房价逻辑被改变也只是顺带的产物罢了。
三、营销费节省超5%：传统营销费用越来越高，众筹模式节省更多
白银时代，房地产平均5%左右的营销费用占比其实是越来越高。因为房源过剩时代，消费者离开发商的距离不是越来越近了，而是越来越远了，一个客户可能面临N个目标楼盘的选择，这也导致他到一个具体楼盘被关注和到访的机会反而被稀释了，反过来就意味着缺乏竞争力的楼盘往往获得客户来电量、到访量成本越来越高，另一方面我们看到房地产营销周期拉长了，以前房子不太愁卖的时候往往一次性集中推盘，就日光盘了，而今天房源过剩，营销需要N次推盘，需要更长的销售周期，这就伴生更多频次的营销推广，和更多的早期资金成本占用。基于上，房子不好卖的白银时代，房地产营销费将越来越高，必然会超过5%。
而众筹模式，至少提前6个月锁定客户，而且直接在互联网众筹平台上锁定客户群，这样一来，不仅可以降低营销成本，也可以节省售楼处、样板房等形象成本，更重要的是客户质量更加精准。实践中，我们不能小看降低房价30%的众筹平台对于吸引客户的力量。老潘记得上月参加杭州未来科技城众筹平台，因为其5500元\平米众筹房价远远同比周边同类型房价7500元\平米低出30%之多，首批184套众筹房源全部完成认筹，众筹金额2760万元，总认筹货值近1亿元，这无疑让我们重新审视众筹房产圈住客户的魔力。
四、融资费用省了10%个点
房地产融资成本往往是不同规模房企有很大差异性，对于大多数中小型房企，融资成本往往在10%甚至15%，真正的众筹模式，项目拿地之前，购房者就通过众筹平台把钱交给你了，这一方面就相当于降低了10%的融资成本。为什么这么讲？
首先，未来开发商以“投资”来定“筹资”，核心解决了很大一部分融资问题，且融资成本远远低于向资本市场融资，近乎相当于自有资金；其二，众筹的资金还可以增值，为什么可以增值，是因为开发商一般是找人代建的，代建都是垫资代建的，可以一年以后才付款，可是一个房子众筹者已经把款交给你了，你可以把这笔资金做理财，这个理财周期至少一年甚至一年半时间，转过来增值的部分再还给众筹者。其三，虽然众筹意味着开发商可以不用融资就直接拿到钱，但众筹产品本身和理财产品一样，是需要向投资者支付回报，只不过这部分回报的支出是从项目未来利润里出
需要提醒的是，真正的众筹是全部参与，开发商去掉了很多融资成本，但是这个其实需要一个规模效益，如果你众筹的就是几十套房子，这些都是噱头型、营销型众筹。规模很重要，老潘也看到，众筹房自今年1号线众筹产品成功众筹184套房源后，接下来众筹房平台将入驻包括北上广深等在内的11个一、二线城市，加快全国布局的步伐，这种规模效应，将更大程度降低融资的费用。
五、运营成本和“利息支出”再度节省
资金是有时间成本的，传统地产的销售周期往往越来越长，但事实是，房子开盘的时候，第一天推出市场的时候是最便宜的，往后每增加一天，财务成本就同步增加，这就意味着房子越来越贵，这是传统开发模式的第二个成本。显然众筹模式，提前锁定客群，节约了运营费用和利息。
减少销售周期只是其一，更宽泛而言，众筹模式，很大程度节省了整个房地产开发周期。根据众筹平台的实践总结，众筹房平台，相对传统开发模式，能够平均节省60天也就是两个月的开发周期，可以提升资金周转率60%以上。众所周期的是，资金是有时间成本，一个普通项目常规一天的财务利息相当于一辆宝马，2个月的财务费用显然也是一种成本节约。
