三、大萧条来临：地产的逻辑
1-需求决定：有效适龄购房人口数趋降
房地产业的发展空间受城镇人口规模、城镇人口的增长速度、城镇居民收入水平的影响，而这三点恰恰又与人口年龄结构高度相关，因此，人口年龄结构是影响中国房地产业的关键因素。而要研究人口年龄结构变化对房地产业的影响,关键要研究城镇适龄购房人口的变化。
从前文分析，我们知道，截至到2011年底，按城镇户籍人口计算的城镇化率为31%，按城镇常住人口计算的中国的名义城镇化率为51.27%，而按非农就业估算的城镇化率则已达63%。而中国城镇化率安全阈值的最优选择为70%。
从名义城镇化率来看，中国已越过城镇化拐点，中国城镇化已步入由加速推进向减速推进的新阶段；从非农就业的城镇化率来看，中国已步入城镇化后期。
这些数据都导向一个结果：凡认为中国城镇化率还有30%的巨大增长空间，伴随城镇化将有巨量人口转移到城镇，这个巨大的人口增量将带来持续30年的房地产繁荣的观点，无疑显得过于简单粗放。
决定房地产持续繁荣的基础是：有效适龄购房人口数量持续增长。所谓有效适龄购房人口就是既有购买意愿又有购买能力的适龄购房人口。
随着劳动年龄人口绝对数量减少与老年人口数量激增，全国的购房适龄人口在加速递减，而伴随城镇化推动的农村购房适龄人口的迁入，城镇购房适龄人口的总体数量虽然在较长时间会保持稳定，但自2016年始，这个人群的数量和购房需求结构已经发生了重大变化。城镇户籍的城镇适龄购房人口将逐步继承一套以上的住房，而由农村城镇化的人口，他们的家庭收入与房价的鸿沟在短期内又是难以抹平的，因此他们的需求要转化为对商品房的需求，有赖于中国经济的持续稳健增长，但中国经济因为各种错综复杂的系统性原因，步入中等收入陷阱起码是个中概率事件，城镇居民收入增长速度的中位值下移是大概率事件。
总体来说，伴随着未来中国城镇适龄购房人口数量下降和购买需求结构的重大变化，城镇有效适龄购房人口数量是萎缩的，完全依靠城镇有效购房适龄人口增长的中国商品房增量市场的总体规模也将是逐步萎缩的。
诚然，按照发达国家的经验，在城镇化超过70%之前，我国住房建设规模将保持快速增长。但我们不宜过于乐观，因为住房建设规模并不等同于商品房开发规模。中长期来看,随着有效购房适龄人口持续下降,我国住宅购买需求将呈持续萎缩趋势。到2030年，全国购房适龄人口约保持在4.7亿，城镇适龄购房人口约保持在2.5亿，基于购房适龄人口的巨大基础性支撑，中国房地产崩盘的可能性不大。
但在此过程中，房地产需求快速扩张的趋势在中长期内将逐步逆转，投资性需求的占比将趋于下降，中国房地产市场的需求结构将发生重大变化：自住性需求将逐步取代投资性需求成为决定房价变动的关键力量，以商品房开发为主角的大戏开始落幕，而以保障房开发和存量房交易为主角的大戏开始上演，中国房地产业由兴盛走向萧条的大趋势是不可回避的。
2-供应决定：城镇住房存量供过于求
1998年国务院出台《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》为标志，中国进入住房商品化时代，创造了一个高速繁荣的房地产市场。据住房与城乡建设部数据：中国城镇人均住房建筑面积由1998年的18.7平方米提高到2010年的31.6平方米。
中国城镇户均住房套数究竟是多少？户均住房套数是反映住房存量饱和程度的一个重要指标。户均住房套数达到1，是解决总体性住房短缺的最基本要求。发达国家的经验表明，在城镇化基本完成后，成熟稳定的房地产市场中，户均住房套数基本稳定在1.1左右。
依据第六次人口普查资料，截止时间为2010年11月底，有6.65亿人居住在城镇，按平均每个家庭户的人口为3.10人估算，计2.15亿户；全国城镇住宅建筑总面积为187亿平方米，人均30.1平方米，按照套均住房面积90平方米计算，2010年末我国城镇住房总量约为2.08亿套，户均住房套数0.97。
由于第六次人口普查的调查目的和方式所限，虽然也涉及到一些住房的指标，包括住房面积、住房的间数、住房的获得方式，但本次人口普查并没有涉及到住房空置率问题。由于中国近几年的住房购买中投资性购房占有较大比例，但大部分空置住房存量并没有体现在这次人口普查的房屋存量数据中，而住房空置又没有任何权威数据可以查询，如何来估算这部分空置量？从住建部的数据统计方式（从建设口统计）来看，我认为其数据可以作为包含了住房空置量的全国总体住房存量数据。2010年全国城镇住房存量总面积为人均住房面积与城镇人口总数之乘积即210亿平方米，按照套均住房面积90平方米计算，2010年末我国城镇住房总量约为2.33亿套，则户均住房套数已达1.08。该值差不多已达到发达国家户均住房套数标准。
因为我们是按全部城镇常住人口来计算的这个户均住房套数值的，理论上城镇的住房存量可满足所有城镇常住人口需求。同时也意味着未来城镇住宅的合理增量规模是：每年新开住宅竣工量只要满足该年新迁城镇常住人口的需求量即可。
2011、2012年,城镇人口分别为69079万人、71182万人，分别比上年末增加2100万人、2103万人,城镇化率分别为51.27%、52.57%，分别比上年末提高1.32、1.30个百分点。新增住宅需求套数理论值分别为677、678万套（户均3.1人）。
2011、2012年,全国新开工住宅面积146035、130695万平方米。竣工住宅面积71692、79043万平方米，折合796、878万套（套均90平方米）。显然呈现为住宅新增存量供过于求。
上海易居房地产研究院对第六次人口普查数据做了相关整理分析，他们将人均住房建筑面积分类为8平方米以下、9-16平方米、17-29平方米、30-49平方米、50-69平方米、70平方米以上，并将其分别定义为：廉租房准入标准、经济适用房标准、温饱型、小康型、舒适型、奢华型。结果显示：全国城镇人均住房面积30平米以下的占56.9%，全国城市人均住房面积20平方米以下占25.5%，这表明城市中仍有较高比例的家庭住房困难户，有四分之一以上的城镇常住居民的住房仍需得到改善。这个数据与城镇化指标中不具有城镇户口的城镇常住居民占比约20%是吻合的。
因购买力分化，大部分住宅被富裕阶层占有。非富裕阶层的需求包含了基本居住需求和成长改善性需求，皆可视为刚需。非富裕阶层刚需的饥渴强度模糊了中国住房总存量已达饱和值的事实，传导了偏离真实的房地产供求信号。这导致了两个结果，一是因为供求信号失真，导致新开发供应量居高不下，最终导致显性空置量（指未售的空置量）加大；同时，购买力分化导致的巨大隐性住房空置量（指已售的空置量）。
在此过程中，房地产供应快速扩张的惯性并未得到抑制，隐性空置房上市交易的通道却受到了抑制，中国房地产市场的供应结构将发生重大变化：中国房地产市场将由增量开发市场逐步向存量交易市场转变，以保障房分配和存量房交易为主角的大戏开始上演。巨大的住房空置量叠加成为悬挂在中国房地产头上的达摩克里斯剑，不但将形成供过于求的市场现实格局，也将形成房价趋降的中长预期判断，更将在未来某个时点放大中国房地产由盛转衰的剧烈程度。
3-预期决定：房地产大萧条来临的时点
城镇住房制度改革所形成的制度红利带来了十多年的房地产牛市。被福利分房制度压制了数十年的城镇居民住房需求全面觉醒，居民财富在房地产市场上出现井喷式释放。表象为房地产交易价量一路高歌猛进，其本质在于城镇居民对房价预期看涨，购房的边际收益递增。
富裕阶层的投资性需求是这轮房地产大牛市推波助澜的始作俑者，也是2005年后房价暴增的主因。国内投资渠道受限严重，资产配置需求旺盛，使得房地产的金融属性变得越来越强。2007年中期以后工业企业利润转折向下，2008年中央政府应对全球金融危机实行了超额流动性释放，大量民营资本开始流入非实体经济，房地产需求的结构发生质变——房地产的金融属性变得越强，房价的泡沫成分就越大，房地产离大萧条就越近。这从第六次人口普查数据中关于购买力分化的分析数据中也可得以明显体现。
但如何来判断中国房地产步入大萧条的时点呢？笔者定义的房地产大萧条的表现特征是有效适龄购房需求快速下降，房地产市场总体规模尤其是增量市场萎缩，显性标志点为房价进入顶点后逆转成下跌之势。基于前文的分析，通过定性分析可以判断中国房地产已进入大萧条的酝酿期。基于城镇适龄购房人口的稳定且数量巨大，其中近半群体的刚需与改善饥渴成为了中国房价的托底，加上全球货币增发下的投资保值需求，房价的上涨预期惯性仍会持续一段时间。
我们知道房价既受当期供求影响，更受预期需求与潜在供应的影响。从当期看，存量房产供微过于求，这种供过于求仍处在合理均衡的区间，因此可以判断当期供求对房价上涨并无推动。但从预期看，因房地产潜在供应的弹性低于预期需求的弹性，而预期往往表现为脱离现实的一种情绪判断，因此目前房价决定于预期。
那么什么原因会导致对未来房价预期看跌呢？房价预期并非真实房价，但房价预期是在真实房价的基础上才存在的，房价预期的变化受多种复杂综合性因素影响。抛开各种影响房价预期的短期因素，因为这些短期因素是可控或者可逆的，而真正对房价有决定性影响的因素是人口变数，而这个最重要的因素在中长期是不可逆的。当人口变数中多项结构数据都指向预期需求明显下跌的时点，就是房价预期看跌的时点，而这个时点就基本可以视作中国房地产步入大萧条的时点。
正如前文所述：
2011年后中国开始进入城镇化减速推进阶段，这同时意味着城市的绝对新增人口将进入减速阶段。
2012我国劳动年龄人口绝对数量的第一次下降，而且在2030年以前,中国劳动年龄人口会呈现绝对加速减少趋势。劳动年龄人口数量的长期绝对下降同时伴随的老年人口数量激增,意味着经济增长或将减速，意味着城市购房力将由盛转衰。2012年将是城市购房需求增长减速的标志时点。
始于2015年的我国购房适龄人口（25-49岁）总量的加速下滑表征中国房地产高度繁荣的黄金时点将要过去。
2016年后，城镇购房适龄人口数量开始下降、购买需求结构发生了重大改变，虽然城镇化维持了城镇购房适龄人口总量下滑的平稳度，但自2016年始，中国的房地产将面临渐进性的需求萎缩和结构性的购买力不足。
2017年，全国首次购房适龄人口（25-35岁）达到2.5亿人的高点之后将会进入长时间的下降通道。
2020年前后，中国城镇化的推动力就大致结束了，中国步入城镇化的后期；我们所憧憬的拉动未来经济增长的城镇化因素，其动力已比较有限；房地产业已开始向夕阳产业滑移。
2030年左右，老龄人口将达到4.5亿左右，并在2030-2060年持续30年间，中国的老龄人口数都将超过4.5亿。房地产步入沉寂长周期。
从上述时点分析，我们大致可以判断在2020年前后，人口的变动趋势将逐步被居民认识到，房地产需求端将承受人口萎缩的明显压力，因此2020年前后是房价预期看跌的显性时点。
因房价预期看跌，而且还因为是短期无法逆转的系统性因素在影响房价预期，居民对购置新增房产的态度将出现重大转变，导致预期需求快速下滑，因此2020年前后是中国房地产步入大萧条的触发时点。
