二、衰减型需求：市场的逻辑

    1-劳动适龄人口数减少与老年人口数激增

据国家统计局统计公报：2012年末，我国大陆15至59岁劳动年龄人口为93727万人，占总人口的69．2%，比上年末减少345万人，比上年末下降0.6个百分点。公报还显示，2012年我国大陆60岁以上的老年人口达到19390万人，占总人口的14.3%，比上年末提高了0.59个百分点,老年人口比重继续攀升。

这是相当长时间以来，我国劳动年龄人口绝对数量的第一次下降，在2018年降至约91700万人的低点，然后盘整到2021年，开始急降，而且在较长一段时间内也就是至少在2030年以前,中国劳动年龄人口会呈现绝对加速下降趋势。劳动年龄人口的绝对下降同时伴随老年人口激增, 这表明2012年将正式确立为我国人口红利衰减的人口结构转型拐点。

我国的人口老龄化速度正在加快。预计2015年末，全国老年人口将达到2.5亿，占全国总人口的17%；到2020年，老年人口将达到2.9亿左右，占全国总人口的近20%。2030年，老年人口将达到4.5亿，并在2030-2060年持续30年间，中国的老龄人口数都将超过4.5亿。

作为社会财富生产者的劳动适龄人口的持续减少，将大大降低整个社会的财富生产能力。老龄化社会，消费动力缺乏，也将从需求端严重制约经济的增长。

劳动适龄人口数量长期绝对下降的同时伴随着老年人口数量激增,意味着经济增长或将减速，意味着城市购房需求将由盛转衰。从这个意义看，基于人口红利拐点的正式确立，2012年也将是购房需求增长减速的标志时点。

   

     2-购房适龄人口数量与购买力的变迁

购房适龄人口的快速增长是过去数十年中国房地产牛市的重要支撑性因素。

从全国人口构成来看：

2012年，我国购房适龄人口（25-49岁）约为5.63亿，2015年约为5.68亿峰值，之后从2018年开始加速下滑，到2020年、2025年分别下降到约为5.43亿（5年下滑4.4%）、5亿（比2015年下滑12%）。

2012年，我国城镇购房适龄人口为3.28亿，2016年约为3.35亿峰值，之后加速下滑，到2020年、2030年分别下降到约为3.14亿（4年下滑6.3%）、2.50亿（比2016年下滑25.4%）。

再来看农村的城镇化人口，按地标顾问估算模型，在2017年前，农村每年可以转移2000万以上人口进城。2018年后，随着城镇化率的攀高，农村转移人口开始快速下滑，2020年下降到1000万人，2030年下降到只有400万人的水平。

基于上述数据估算，未来20年我国城镇购房适龄人口仍将保持在2.5亿人以上的稳定水平，主流观点认为：到2030年中国房地产需求仍将保持总体旺盛状态，中国房地产的未来人口支撑仍将十分乐观。果真如此吗？

我们以1990年(中国1980年开始启动房改)的城镇购房适龄人口（25-49岁）推算，他们刚好赶上中国房地产黄金发展期，基本都拥有了自己的住房，到2010年经过20年，他们的年龄区间已经达到（45-70岁），加上计划生育政策，他们的后代基本为独生子女。到2015年，他们的年龄区间已经达到（50-75岁）。基于中国人平均预期寿命为74.83岁，因此从2015年开始，理论上他们的后代开始逐步继承他们的房子（至少1套）。

我们知道，房地产需求包括：城镇人口自然增长需求、城镇居民对居住条件的改善需求、投资需求、折旧需求、城镇化带来的新增需求。那么可以分析出，自2015年后，城镇人口自然增长需求和改善性需求通过继承即可满足，折旧需求是增量对存量的置换，投资需求中期仍将受到抑制，因此，住房的总体需求逐步萎缩为城镇化带来的农业人口进城需求为主体了，含已计入城镇常住人口但无城镇户籍的农业人口和每年新增进城农业人口。而这两部分人口的购买力与房价相比存在较大的差距，他们的住房需求将主要通过保障房和租赁住房来满足（他们已纳入到城镇购房适龄人口中了）。

从上面的分析，我们得出几个基本性判断结论：

2015年后，基于购房适龄人口需求结构发生的重大改变，购房主体的购买力与房价存在较大差距，房地产行业总量扩张的速度下降是必然趋势，自住性需求也将逐步取代投资性需求成为决定房价变动的关键力量。中国房地产开发格局也将由商品房开发为主体逐步转向以保障房建设为主体，商品房市场结构将由增量开发市场向存量交易市场转变。

我们再从宏观环境角度来预判一下城镇购房适龄人口在未来10年的购买力状况。

世界银行在《东亚经济发展报告（2006）》中提出了“中等收入陷阱”（Middle Income Trap）概念，基本涵义是指：较少有中等收入的经济体能成功跻身为高收入国家，这些国家往往陷入了经济增长的停滞期。按照世界银行的标准，2010年我国人均国内生产总值达到4400美元，已经进入中等收入偏上国家的行列。经过30多年经济高速增长，我国经济发展的外部环境和内在条件已发生重大变化，快速发展中积聚的矛盾集中爆发，自身体制与机制的更新进入临界点。未来一段时间，我国经济发展进入经济增长回落或长期停滞的重大风险期区。经济发展减速乃至停滞的最大影响就是失业率攀高、城市居民购买力萎缩。笔者认为中国步入“中等收入陷阱”是个中概率事件。（当然，严格来说这个预判不能作为直接论据，只能作为参考论据。）

总体来说，始于2015年的我国购房适龄人口总量的加速下滑表征中国房地产高度繁荣的黄金时点将要过去，虽然城镇化进程维持了城镇购房适龄人口总量的稳定，但自2016年始，城镇购房适龄人口数量和需求结构已发生重大改变，随着收入增长速度的下移，中国的房地产将面临渐进性的需求萎缩和结构性的购买力不足。

 

3-非农就业人口数隐寓中国城镇化步入后期

据官方公布数据，中国城镇化进程始于1978年，中国城镇化率由17.92%提升至2011年的51.27%，年均增长1.3个百分点。按城镇户籍人口计算，中国的城镇化率只有31%左右。基于这两个数据，主流观点认为按中国城镇化率达到70%的标准，中国城镇化之路至少还可以延续20年。主流观点还认为城镇化仍然是中国经济持续增长的动力，也是中国房地产持续繁荣的强力支撑。

那么未来10年，城镇化究竟是不是中国经济持续增长的引擎？中国房地产究竟还能不能坐收城镇化的红利？笔者认为，未来中国经济和房地产发展空间与城镇化的真实状况存在重大背离。

依据中国社会科学院社会学研究所2013年4月发布的《2012年社会蓝皮书》指出：2011年中国城镇人口占总人口的比重，数千年来首次超过农业人口，达到50%以上，这是中国城镇化发展史上具有里程碑意义的一年。在城镇化进程中，29.7%的农业户籍人口已经居住在城镇，他们不再务农。调查显示，46.6%的农业人口已经完全从事非农工作，只有40%农业人口完全从事农业劳动，兼务农业和非农职业的农业人口占13.4%。

基于中国的特殊国情，目前非农就业农业人口基本都居住在城镇。2011年底中国农业户籍人口是9.3亿，城镇户籍人口4.2亿。如果城镇化不以常住人口（在某地居住六个月以上）的概念来划分，而是以“非农业人口”加上“非农就业农业人口”除以全国总人口来估算城镇化率，则2011年中国的城镇化率已经达到63%了。

从劳动力转移角度看，意味着中国城镇化已进入城镇化后期，拉动未来经济增长的城镇化因素，其动力已经比较有限。

有观点会反驳说，这是从劳动力转移的角度来理解城镇化，新型城镇化不是简单的劳动力转移，而是要改善已转移的劳动力的生活环境，因此对房地产业的支撑还是很大的。

这话是没错。我接下来要厘清未来中国城镇化中，进城农民对房地产的需求增长影响是如何的？

有人说城镇化会导致更多的购房等消费需求，从而成为拉动经济的最大内需，那么，为何过去30年的城镇化过程没有让农民工成为买房群体呢？据国家统计局数据，农民工在城镇的自有住房拥有率只有0.7%。而面对逐步攀高的房价，农民工更没有购买能力，只有靠政府提供保障房等公共产品，而目前政府所能提供的保障房连城镇户籍的低收入群体都难以完全满足。

这意味着，随着房价的持续上涨，“城市化”的农民的刚需已成伪刚需，“城镇化”（特指落户到四五线城镇）的农民的刚需在衰减。从某种意义上讲，中国过去的城镇化本身只是房地产化的结果，而未必是房地产增长的源泉。

这意味着，按非农就业估算的城镇化率已达63%的视角来看，到2020年前后，中国城镇化的纯人口数量转移的刚性推动力就大致结束了，目前中国或已步入城镇化的后期；这也意味着，我们所憧憬的拉动未来经济增长的城镇化因素，其动力已比较有限；这还意味着，房地产业能持续繁荣的乐观年限必须重估。
    （待续，请关注下期：三、大萧条来临：地产的逻辑。深读：《中国房地产大萧条还有多远？》）