品牌房企先后入驻、城市综合体雨后春笋般崛起、从业人员数量“疯涨”……近几年长沙房地产市场已非昔日，发生着翻天覆地的变化。

　　而在城镇化发展进程中，身披省会城市光环的长沙能否风光依旧？小城镇又能否实现升级，成为房企眼中的“香饽饽”？

　　中海、中铁、中房、北辰、珠江……在长沙的龙头房企们似乎已经达成一致，至今尚未进军地州市。究其原因，房地产市场环境是至关重要的环节，对于高周转企业而言，城镇的人口基数、消费能力等无法满足企业需求，盈利空间有限直接影响着龙头房企们的城市布局，深耕城市也就成为了它们的首要目标。

　　不难看出，对于湖南而言，房企城镇化起跑线仍然在城市，长沙依旧是不少房企进军湖南市场的首选。

　　“小城镇市场环境不适合高周转企业发展”

　　一发而牵动全身，决定了房地产在整个行业链条中的地位，其在城镇化过程中扮演的角色也可想而知。正如长沙北辰房地产开发有限公司营销总监刘梅所言，“房地产在这个过程中扮演着居者有其屋的角色，担负着让市民安居乐业的使命。”

　　作为房地产企业，该如何理解城镇化呢？中海地产长沙公司总经理屈申宪把城镇化建设理解为三个方面，首先就是立足城市的精品化，其次就是城镇的城市化，也就是发展三四线城市，让它们从城镇变为城市，最后便是乡村的城镇化。

　　“该集中的集中，该分散的分散，没有一个国家是把所有城镇化集中在某一个点上。”方兴地产长沙公司的副总经理吕彦兵就抛出了这样一个观点，其实建小城镇化的成本远远高于大城市。

　　湖南珠江实业投资有限公司营销总监李苍玄认为龙头企业都是高周转企业，小城镇城市规模小，人口基数小，消费水平有限，盈利空间并不大，这样的市场环境并不适合大企业发展，这也是城市扩张下，很多开发商不愿意进军城镇的原因所在。

　　“长沙实际城镇化率不高，还有很大发展空间”

　　据官方数据显示，目前长沙城镇化率达68.49%，近五年来年均提高2.1个百分点，全市常住人口714.66万，非农人口245.51万。

　　在中铁房地产公司营销总经理胡鹏看来，目前城镇化率统计是按照城镇人口除以城镇总人口来计算的，但这种指标是超前的，就目前来看，长沙实际城镇化率是偏低的，未来还有很长的路要走。

　　“2012年，在全国省会城市排名中，长沙长沙经济总量在全国省会城市排名第七，人均生产GDP排名第三，科技经济力第六，城市综合竞争力全国十强。”

　　长沙中住兆嘉房地产开发有限公司副总经理尤海鹰列举的一系列数据证实着近年来长沙城市发展速度之快。然而即便如此，由于城乡结发展相对较弱，实际城镇化水平还是偏低，而这也就长沙房地产市场发展提供了发展机遇，“在这座城市深耕细作还是有很大空间的，这也是品牌开发商要到长沙进行持续运营的原因所在。”

　　“深耕城市，推进城镇化发展”

　　“立足于城市，再辐射到农村。”这是中海地产长沙公司总经理屈申宪的发展思路，虽然目前在长沙只开发了一个项目——中海国际社区，但是他坦言，中海地产作为全国性大型房地产企业，下一步在长沙会继续深耕细作，开发更多项目。

　　以长沙总价地王标签风靡全国的北辰亦是如此，刘梅认为，北辰的核心竞争优势就是开发城市综合体，适合把更多的经历放在城市，目前并没有在湖南其他城市拿地，“但是并不排斥进军城镇，要看机遇。”

　　而据了解，中铁、中房、珠江等品牌房企也尚未进军湖南地州市，对于他们而言，深耕城市依旧是进军湖南市场的最好选择。

　　“收入与产出完全不成正比。”中建信和地产有限公司副总经理钱荣直言，虽然已经看到了城镇化发展方向，但还是会很慎重，不会轻易动。

　　相信，城镇这块尚未开垦的“肥肉”，其实已经有不少房企“虎视眈眈”，然而风险与机遇并存，它们选择了望而却步，等待时机。

　　“其实长沙面积超过70万平米的项目很多，这些项目都已经是个小型成真了，开发过程都会考虑的城镇化功能。”中铁房地产公司营销总经理胡鹏认为这就是一个推进长沙城镇化的过程。深耕城市，实现产品精品化，这是出路，更重要的是房企应当承担的责任。